连载之买卖房必读： 房屋买卖注意事项
（一）产权性质：1、商品房
是指直接从开发商手中购买的房屋，这种房屋的建设用地是以出让的形式获得，开发商在取得土地使用权时向国家交纳了土地出让金，个人在够买房产时房款内包含了土地出让金，在转让时不用补交土地出让金，买卖双方只负担规定的税费即可，权属性质为大产权，分为其房和现房。
2、已够公房
在房屋改革过程中，已经购买为私人产权的原公有住房，此类房屋的建设用地大多是划拨的方式获得，原产权单位没有支付土地出让金，个人购买时房款内不包含土地出让金，如在转让时需要补交土地出让金，俗称小产全。
3、经济适用房
是指直接从开发商手中购买的一种特殊商品房，与一般的商品房相比，****免收土地出让金，减免开发商的一些税费，限制了开发商的利润率，因此房价偏低，同时限制了购买人群，只有符合了一定条件人才能购买，在转让时购买人群不受限制，但需要补交土地出让金，因此俗称小产权。
购买条件：必须是北京市户口，家庭年收入不超过六万元，而且每户只能购买一处。
4、直管公房
指属于北京市直接管理的已购公房，根据政策直管公房可以上市，原产权单位不得阻挠，交易过户手续的办理及交易税费比较明确，属于小产权、使用权。
5、自管公房
指****直属或企事业单位自行管理的已购公房，自管公房经原产权单位同意的可以比照直管公房上市交易。
（二）中保费
在房屋买卖过程中，买卖的双方通常只关心交易的结果，及易忽略了交易的过程和环节，中保费的收取就是为了促进买卖双方交易成功而设定的，目的确保买房获得产权证明，确保卖方获得总的房款。
（三）三个步骤及八项注意
1、三个步骤
⑴ 卖方必须提供合法的产权证明、
⑵向有关房地产管理部门查验所购房屋来源、
⑶查验房屋有无债务纠纷。
2、八项注意
⑴产权的可靠性
⑵原产权是否同意出售
⑶有无私搭乱建部分
⑷确认房屋的准确面积
⑸仔细观察房屋的准确面积
⑹考核房屋的配套设施
⑺注意内部装修的状况
⑻物业管理的水平
三、二手房的税费
（1）商品房（70年）
契 税：是成交价的1.5％
印花税：是成交价的1‰
营业税：房本未满五年的需交纳成交价的5.5％（房本满五年的不需要交纳）
土地增值税：成交价的1％
个人所得税：成交价的1％
（2）成本价已购公房：
契 税：是成交价的1.5％
印花税：是成交价的1‰
营业税：房本未满五年的需交纳成交价的5.5％（房本满五年的不需要交纳）
土地增值税：成交价的1％
个人所得税：成交价的1％
土地出让金：是1560×房本面积×1％
（3）标准价已购公房
契 税：是成交价的1.5％
印花税：是成交价的1‰
营业税：房本未满五年的需交纳成交价的5.5％（房本满五年的不需要交纳）
土地增值税：成交价的1％
个人所得税：成交价的1％
土地出让金：是1560×房本面积×7％
（4）经济适用房：
满五年的可以上市交易，需交纳综合地价款是成交价的10％。未满五年的不允许上市出售，只允许原价转让给有购买经济适用房标准的人。
住房补贴面积标准
公务员；科级以下60平方米、正副科级70平方米
副处级80平方米、 正处级90平方米
副局级105平方米、 正局级120平方米
机关工勤人员：
技术工人中的初、中级工和25年以下工龄的普通工人60平方米
技术工人中的高级技工、技师和25年（含）以上工龄的普通工人70平方米、高级技师80平方米
（5）央产房
****在京单位职工按照房改成本价或标准价（优惠价）购买的原产权属于****在京单位的公有住房。
央产房上市与要到位于蓝岛的央产房交易办公室办理上市核准手续，需要做超标处理。央产房有商品房、房改房、按房本类别交税。
（6）永久使用权；不交房租的宅基地
（7）使用权； 交房租的
（8）回迁房：产权分为经济适用房（10％）和按经济适用房办法管理的商品房（3％）
四、名词解释
1、产权：是指对房屋所拥有的完全所有权。主要包括对房屋的占有、使用、处分和收益权。包含出租、转让、抵押等。
2、契税：符合住宅小区建筑容积率1.0（含）以上，单套建筑面积140（含）平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的视为普通住宅。按房屋成交价的1.5％征收。单平米超过9360元的、面积140平米以上或房本直接标注的是公寓的按3％征收，每交易一次征收一次，任何产权房屋交易一次后均变为商品房。
3、免交契税：拆迁户购房款低于拆迁款的免交，如购房款高于拆迁款，超出部分交。
买方在购房前一年内出售过已购公房，出售价格低于购买房价格的可以免，如超出售房款，超出部分需要交。
4、营业税：购买5年后的普通住宅不征收，高档住宅征收差价的5.5％。
购买五年内的房屋需全额征收为成交价的5.5％。
营业税的构成是营业税5％，城建税为营业税的7％，教育附加税为营业税的3％，合计为5.5％。
5、个人所得税
（1）个人出售已购公有住房
应纳税所得额＝售房款－住房建筑面积×4000元／平米－合理的费用
应纳税额＝应纳税所得额×20％。
（2）已购公房产权人补交土地出让金后变为可售商品房
应纳税所得额＝销售额－住房建筑面积×4000元／平方米－合理费用
应纳税额＝应纳税所得额×20％
（3）个人从市场上购买已购公房按规定补交土地出让金后变为可售商品房
应纳税所得额＝销售额－购买价款－合理费用
应纳税额＝应纳税所得额×20％
（4）个人从市场上购买的其他商品房
应纳税所得额＝销售额－购买价款－合理费用
应纳税额＝应纳税所得额×20％
（5）所有商品房、房改房均可按成交价的1％缴纳
（6）免税
①房屋在五年以上的并且是家庭唯一住房的。商品房以契税发票或产权证日期为准。
房改房以原始购房合同或原始购房发票为准。
②在一年内出售房屋并在同一地区购买房屋的可先交后退。根据价为按比例退还。
五、房屋的基本知识
（一）、房屋的构造
①砖混结构。 （特点）耐久性、隔音、保湿、隔热
②砖木结构。 （特点）缺点多、很少用
③钢筋混凝土结构。（特点）抗震性好、抗腐蚀、耐火、开间、进深相对较大
（二）房屋的类别
①板楼：砖混居多、采光通风好、公摊少 ②高板：有电梯、采光通风好、公摊少 ③塔楼：公摊大、通风差 ④塔板结合 ⑤墩楼 ⑥采光楼 ⑦叠拼楼
（三）名词解释
⑴开间：就是指住宅的宽度。一般为2.1、2.4至4.2米，都是3的倍数
⑵进深：就是指住宅的长度。一般是3、3.3、至6米，都是3的倍数
⑶层高：就是地板到上层楼面之间的距离，这是一层楼的高度2.6、2.7、2.8、2.9、3.0米
⑷净高：就是地版面到上层楼下表面之间的距离
⑸建筑面积：就是建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和加上公摊面积
⑹使用面积：就是建筑内围线测定的各层平面面积之和
⑺住宅面积：就是套内建筑面积和公摊面积之和
⑻公摊面积：包括楼梯，电梯间，各单位分摊的配套用房共用建筑面积（锅炉房配电室高压水泵房等）
⑼使用率：使用面积和住宅面积之比（高塔百分之七十二至七十五板楼百分之七十八至八十）
⑽实用率：套内建筑面积和住宅面积之比
⑾规划建筑面积：就是指项目用地红线范围内的土地面积。包括建社区内的道路面积。绿地面积，建筑物所占面积，运动场地等。
⑿容积率：本项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比
⒀绿化率：指建设规划用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比
⒁建筑密度：本项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比
六、贷款，过户及流程
贷款种类：1公积金2商贷3抵押贷款（用房本身）
还款方式：
1：双周供还款频率多，单次金额少，承担的心理压力少，适合除有工资外及还有其他收入来源的人群。［深发展银行］
2：等额本息还款额本金比重逐月增加，利息比重逐月递减，适合收入稳定者，有固定工作者（公务员，教师）［所有银行］
3：等额本金可以按月和按季还款。适合当前收入较高，日后可能减少的人群。［所有银行］
4：宽限还额入住前只还贷款本期利息，入住后开始还本金，适合支付首期款后有较大还款压力的。［上海银行］
5：还款自由行除了每月还款外，还提供按双月，按季度等方式适合工作收入不是很稳定人群。［民生银行］
6：等额递增前期负担轻，随收入增长还款额增加，适合预期未来收入会逐步增加地人群［工商银行］
（二）近期各大银行的房贷新品种
1、接力贷：优点增加贷款全额或加长还款时间，缺点子女收入少，难贷到希望额度适合超龄老人或年轻子女
2固定利息房贷：优点利息不随****或其他因素而调整，缺点利率降低或提前还贷都将承担损失，适合收入固定，预期升息
3结构性固定利息：优点减少贷款利息，实惠，缺点提前还款将收高额度违约金，适合规避投资风险地投资型
4直客式贷款：优点银行直接把购房款贷给购房者而非开发商，缺点：直客式贷款申请门槛比较高，适合银行信用等级较高地客户
5循环贷：优点有利于住房短期变观，缺点贷款用途限制是不能用于炒股买期货，适合有应急支出经营周转需要
6住房再按揭：优点已抵押给银行的物业可到银行办理再按揭，缺点贷款额度受限，不能高于抵押净值，适合于以办理住房按揭起的客户
（二）住房按揭
1商贷：（1）商贷见以下三种情况都可放贷：1见契税票放贷2见房本放贷3见抵押登记放贷（2）贷款比例：95年以后的房子商贷首付款比例最低20％，贷款80％；95年以前的房子商贷首付款比例最低30％，贷款70％；85年以前的房子商贷首付款比例最低40％，贷款60％；（3）商贷所需材料：买方：1一寸免冠照片两张。（已婚者夫妻双方照片各两张）2户口本（外地户口除户口外还需暂住证）3身份证（已婚夫妻双方）4婚姻证明（结婚证，离婚证，未婚证明，公证书，法院判决书）5收入证明（公司提供表格加单位盖章）6学历证明（大专以上提供）7所在单位营业执照副本复印件加盖公章（须有当年年年检）8财力证明；卖方：1身份证（已婚的需夫妻双方）2户口本3结婚证明（同上）4房屋产权证；
贷款所需费用：2800元贷款手续费（评估费，律师费以及各种手续费）超出20万元，每超一万加收50，200元抵押登记费，总计3000
2公积金：
公积金建抵押登记后放款
1国管（三到六个月）2市管（一到两个月）
买方夫妻双方的：1身份证2户口本（首页，户主页，个人页，变更页）3结婚证或婚姻证明关系（已婚，离异，丧偶）4买卖合同（原件三份）5大专以上学历证明6职称证明7共贷的需配偶缴存证明（市管不用开）8暂住证或居住证（外地人提供）9离退休证明（离退休职工提供）10收入证明（离退休职工提供）
卖夫妻双方的：1身份证2户口本（首页，个人页，变更页）3结婚证或婚姻证明关系（已婚，离异，丧偶）4产权证（原产权证）5首付款收条（原件一份，本人签字）6暂住证或居住证（外地人提供） 谢谢提供，继续努力！
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