房贷加息物业税开征 政府两柄利刃挤压地产泡沫
『编者按』央行宣布房贷加息！房地产税铁定开征！宏观调控大旗下，政府接连抛出两柄利刃，剑剑指向了过热的房地产行业心脏。然而老百姓有自己的算盘——怎么觉得购房负担增加了呢？买房又要交税了？
更有一种“摆不平”的现象——面对房贷加息或是征房地产税，已经买房的人似乎“赚”了，而准备买房的人似乎“亏”了。
政府本意是要挤压泡沫，遏制过快的房价增长，老百姓的误解似乎也有道理，那么政策的利好到底在哪里？
□金陵晚报记者傅周艳
【金陵晚报报道】一直“呼之欲出”的房地产税，终于有了明确的说法——3月20日，财政部副部长肖捷表示，我国目前在房地产保有和交易环节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税改革，开征房地产税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。
房地产税一旦征收，对南京老百姓买房到底有啥影响？南京市税务部门表示，虽然理论上算起来，征收房地产税可以导致房价下跌，但真正“主导”房价的，还是市场的供求情况。“现在就说房价涨跌，还为时尚早”。
初期不涉及个人住宅
据了解，新的房地产税，除了将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，还可能涉及到征收不动产闲置税、对高档豪宅提高税率等。
国家税务总局有关人士介绍说，模拟运行的新房产税初步方案中，以二手房交易为例，将征收5%的营业税、20%至60%的所得税、20%至60%的增值税以及4%的附加税。
房产税到底啥时收？国务院发展研究中心相关人士表示，2005年将设计新税制，并将于年中选择合适的城市进行模拟运行。
国家财政部有关负责人透露，初始阶段可能不涉及个人住宅，但最终将覆盖城乡所有房地产。
房价“理论上”能降低
据估算，目前房价“高高在上”，其中一部分原因，就是因为老百姓在购买房屋时，必须把50年(商用房)至70年(住宅)的财产税(地租和相关税费)一次性交清。
简单来说，如果开征房地产税，由于地价和相关税费分70年交，也就意味着占住宅成本50%多的地价和相关税费，在销售时只需先缴纳七十分之一，其余在剩余的69年中分别缴纳，下降(70-1)／70＝98.57%。表现在房价中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%。
专家指出，这也意味着，以前需要一次交清的费用将在以后“养房”的过程中慢慢缴纳。理论上讲，仅在购买新房这一环节上，至少可降低10%至20%的购房成本。
打击了长线“炒房人”
记者昨日也采访了南京税务部门。据有关人士介绍，目前房地产税还处于理论和概念阶段，到底怎么收？什么时候开始征收？目前都还是个未知数。
税务专家告诉记者，虽然从理论上来看，房地产税的实施会带来房价的下跌，但房价的决定性因素还是市场的供求关系，所以开征房地产税对房价有多大影响，目前还难说。
不过，该人士表示，这个政策的执行，将从一定程度上带来“买房容易养房难”——买房时的“门槛”低了，但以后的负担却加重了，和按揭买房有“异曲同工”之处。“这对靠长线炒房的人来说，由于每个月养房成本的增加，原本坐赢不输的买卖风险将骤然加大。”
专家：房地产税长远对老百姓有利
□金陵晚报记者刘欣
利于推进社会公平
南京大学商学院经济学系主任、博导沈坤荣
从税制改革的角度来讲，开征房地产税的目的，是为了推进全社会的公平。
所得税是对个人财富的增加部分所征收的税，是一种流量税；而即将开征的房地产税是对财富的存量部分所征收的税。至少在现阶段来看，征收存量税比流量税更利于实现社会公平。
我们都能体会到，越富有的人财富越来越多，这就体现出对财产存量征税的必要。
有助政府抑制房价
中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容
国内开征房地产税不仅能够增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收益公平分配，也是减少房地产投机、遏制房价疯涨、减少房地产市场的非理性行为、保证房地产市场持续稳定地发展的重要一步。
加息也好，开征房地产税也好，当然对老百姓有利！已经买房的人只有几百万，没有买房的人占到绝大多数。征房产税相当于把大家的钱装进自己的口袋里，因此绝大多数老百姓受益。房价下调是肯定的事！抑制房价是国家的根本目的，房价下不来，国家就会继续加息嘛！这是老百姓的长远利益。
减轻市民购房负担
南京大学房地产信息研究中心秘书长、副教授葛扬
看起来，加息暂时增加了个人的购房负担，其实从长远来看，个人负担是降低的。
我个人认为，此次上调贷款利率有个最大的不同点，就是给商业银行一个自主决定的利率空间。以前的利率是由央行统一规定的；现在利率是浮动的，允许各个商业银行根据自己的运营状况来调整。
开征房地产税就是把一次性交税，改为多次交税。这就像“按揭”贷款一样，税赋在今后每年分期支付，支付总量有所增加，但是买房首次付款的负担大大减轻了。
老百姓感觉购房负担增加，只是国家控制房地产过热发展阶段的暂时情况。
开发商：地产新政剑指投资一族
□金陵晚报记者马潇清
南京新城置发展有限公司总经理助理罗荣对近期出现的房贷加息、首付提高、以及未来可能开征地产税的种种地产新政，表现很平静。以她的见解，未来受这些政策影响最大的将是房地产中的投资客，而并非是买房人或是开发商。
罗荣分析以“第一居所”为购房目的购房人群大量存在，这部分购房者因为有实际的购房需要并不会受到宏观政策的太大影响。
“但如果购买第二居所、第三居所那就会受影响。尤其是那些投资房产的炒家，投资的成本提高了，购买房子以后的养房成本也提高了，就不会像以前那样冒进地炒房了。”罗荣认为国家之所以出台各种新政也就是为了控制这些投资客，而不是针对真正的购房者。
记者把大家最关心的“开征地产税之后房价是不是会下跌？”的话题，她明确表示：不太可能下跌，因为有效需求真实存在。
银行：部分银行房贷新利率出台
□金陵晚报记者石明舟
【金陵晚报报道】3月17日央行出台的新住房信贷政策中，5年期以上个人住房贷款，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍即5.51%，但各家银行具体执行的是何种利率，昨天记者再度向各家银行咨询。截至当天下午5点，股份制商业银行已有眉目，国有大银行还在等候通知。
招商银行南京分行有关人士表示，从目前的情况来看，“优惠幅度基本可以达到10%”。浦发银行南京分行个人银行部负责人向记者表示，如果总行没有新的文件出台，他们在贷款幅度的控制上也基本可以放到最优惠的条件。不过这位负责人强调，对于商用房和第二套住房贷款(投资性)，在利率上不会享受优惠。也有部分股份制商业银行表示可能不会有优惠。
相比之下，南京的几家国有商业银行大多仍停留在“等候总行通知”状态。几家国有商业银行分行营业部房贷部门工作人员表示，目前省行是否把优惠利率的权利下放到各市行还不明确，同时总行对于不同地区的指导意见也没有定下来。
“超额存款准备金率下调了，国有银行这部分资金要寻找一个安全的出路。而房贷是一个相对来说收益不错而风险较小的出路，所以执行优惠利率的可能还是很大的。”一家银行房贷部处长说。
官员：市民们勿躁
【金陵晚报报道】昨天，市房产局郭宏定副局长就国家提高房贷利率和即将征收房地产税发表看法。他认为，这是国家利用金融杠杆调节市场的手段，对正常的购房消费依然是鼓励的，只是让投资者们更加慎重。所以对普通购房者和南京房地产市场影响不大。
此次利率上调幅度不大，对于总体贷款额度不算高的南京普通购房者来讲，并没有多还多少钱，可能对于5年期以上贷款的购房者来讲，稍有影响，但整体上讲影响不大，普通购房市民不要多虑。
对于国家征收房地产税，郭宏定认为“这是个系统工程，真正推出实行，还需要一个不短的过程。”即便实行征收房地产税，也只是对拥有多套房产的人影响较大。
“提高房贷利率，征收房地产税，对南京的房地产市场不会有太大影响。”郭宏定认为，根据目前情况，贷款利率下调不太现实，该买房的市民依然会买，市场供需和房价都不会有多大变化。
但郭宏定副局长提醒广大购房市民，不要超越自己实际购买能力去过度消费。(包敬静)
地产老总回避“地产税”
□金陵晚报记者马潇清
【金陵晚报报道】昨天，关于未来要开征地产税的消息一经传出，记者迅速与南京的五位地产老总进行了电话采访。然而耐人寻味的是，除了托乐嘉的罗荣在电话中表达了自己的观点，其他四位老总不约而同地回避有关地产税的采访。这四家开发商都是在南京甚至在全国很有知名度的地产企业，南京公司负责人也在本土地产圈中赫赫有名。当两位分别出差在外地的老总，得知记者要采访此事，均有些为难地说不方便接受采访。
另两位老总虽然人在南京，但对记者的采访也表现出推诿情绪，某位老总很客气地说：“我才知道消息，自己也是一头雾水，不好误导市民。”另一位地产名人听到要对地产税的事情谈看法，索性直接地说：“这个问题太敏感，肯定不能回答，说了会增加老百姓的心理负担。”
尽管记者发挥了“软磨硬泡”的采访解数，但遗憾的是仍未能从这四位老总口中套出任何观点，他们清一色地“沉默”起来。
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