2005年合肥房地产市场趋势预测

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2004年合肥的楼市，多少让人有些热血沸腾。产品结构、供需结构、开发商结构都发生了革命性的变化，那么在国家宏观调控等政策的影响下，2005年合肥楼市有哪些事情值得我们去期待？2005年房地产市场将朝着怎样的方向发展？安徽经典市场调查公司在此对2005年合肥的房地产市场趋势进行分析预测。


土地供应政策不会有根本性调整


虽然合肥市土地拍卖政策在2004年出现了各种各样的问题，但是政府在2005年对土地政策依然不会有根本性的调整。因为土地作为地方政府的收入来源已经表现为刚性特征。?2004年前三季度合肥市房地产开发企业土地购置费完成21.5亿元,同比增长47.2%,土地购置面积为361.4万平方米,同比增长4.8%；完成土地开发面积为111.2万平方米,同比下降26.7%；可以看出,房地产开发的前期费用加大,开发成本增加。拍卖土地价格的居高不下，以及房地产开发商无法轻松地将土地上升的成本传导到产品中去，将是2005年的一个市场特征之一。政府在土地政策的不让步、消费者趋于理性的消费，使得房地产开发商不得不让利销售。我们预计2005年土地拍卖市场可能呈现出的情况是：前热后冷的局面。


金融政策增大了房地产市场的压力


作为固定资产投资的重要组成部分，房地产业今年受到三个宏观调控数字制约：“121”，银行对房地产贷款政策的控制；“831”，土地规范提高拿地门槛；“0.27”，加息及其继续加息预期削弱了购房热情。2004年上半年央行的“121文件”对房市已产生了一定的影响，明年的房贷政策趋紧成为可能。作为央行九年来的第一次加息，很可能今后还有一个连续加息的过程，若央行在今后几年里还将连续对人民币利率进行上调的话，那对合肥的房市就可能产生一定影响了。因为，加息，实际上对交易量和房价的影响最大。首先，加息将改变需求预期，凸现出真实购房的需求，如使自主性购房者消费趋于理性，持币观望逐渐增多；使投资者的还贷压力增大，短期投机行为将得到控制。其次，加息和人民币面临的升值的压力，对投资的流入影响较大，在一定程度上制约了市场供给。有信息显示，2005年房贷政策很可能进一步趋紧，特别是银行利率、按揭成数和贷款条件都可能有所调整。在基准利率不变的情况下，营业性贷款利率将有所突破，这将给那些靠贷款炒房的投资者，增加不少压力，同时也增加了风险性。“121”和“831”所带来的开发融资渠道的变化，以及土地交易的公平、公正、公开，将迫使开发企业和商品房市场“强身健体”。但是政府的金融紧缩政策并不是要抑制房地产的发展，对房价不会产生过多的负面影响。
市政建设进一步推动楼市的发展
2005年GDP千亿元规划的关键之年，今后几年合肥市的城区面积将不断扩大，城市人口将不断增多，居民收入水平也将大幅提高，这无疑将给合肥市的房地产业发展提供远大的发展空间。对楼市有着重要推进作用的市政规划和基础设施建设，给楼市带来的不仅仅是居住环境的改善，也将成为楼市的又一启动点。
根据规划，城市总体布局为“多中心、组团式”，中间用田园楔入，以改善城市生态环境。在现有城市基础上，城市用地主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制地向北方向发展。规划将城市分为5个分区：老城区、东区、北区、西南区、新城区。
城市道路建设，保持并继续完善以“二环九射”和“五横五纵”为框架的环形放射道路系统，完善以市区公共交通为主体、多种运输方式协调发展的客运交通体系和城市各分区内部方格网道路，加强市区公共停车场(库)、广场和步行区的规划建设。远期规划建设新火车站到合肥经济技术开发区的轻轨快速交通线路和客运换乘枢纽。
2005年，合肥市商业营业面积总量控制在500万平方米以内，2010年将控制在600—700万平方米。开发依靠合肥丰富的旅游资源而延伸出的以休闲度假为主的复合型休闲度假地产，也将成为新的亮点。西南区和新城区仍是明年楼市发展的热点区域。


产品五型依旧，住宅创新升级


房地产产品无外乎五种类型：普通住宅、别墅、商铺、写字楼以及新兴的旅游地产（工业地产暂时不在我们讨论的范畴之内）。在合肥市，因为工业产业经济基础并不强大，合肥市目前在全国的版图也不具有经济流通中心地位而写字楼和商业地产是合肥整体经济繁荣的风向标，基于前面的分析，我们认为写字楼的发展空间仍然不大，商业地产明年上升速度也将泛力。合肥的房地产仍然是住宅产品的主战场，而从五极漂移态势来看，也主要是住宅类产品在作为主力先锋。2005年住宅产品发展结构特点是，小高层产品供应量渐超多层建筑，中型规模的楼盘数量不断增多，住宅市场将逐渐走进“大盘时代”。
在2004年建设的楼盘中，绿城桂花园、国际花都、上城国际、世纪阳光花园等是几个真正称得上规模的大盘，且在住宅品质创新上已得到体现。如底层架空，改变以往底层开店的做法，并植入绿色植物；做足山水文章，将水引入小区内部；强调住宅环境的均好性，提高小区的绿地率，以小围合布局和庭院式手法，将各单元互相组合，形成既围合又开放的外部空间等做法，这些将真正被开发商和购房消费者所重视。显然，对于2005年来说，住宅品质创新成了合肥楼市的突破点。


二手房市场前景可期


展望2005年，透明交易是2005年的一大亮点。随着二手房市场的规范发展，透明交易将是二手房交易双方最直白的需求，二手房明年的成交量还要大幅增加。
随着近年来良好的投资环境、利好政策的支持及市政建设的不断完善，促使了二手房市场健康发展。估计2005年合肥市场二手房交易量将超过一手房。调查数据显示，10月合肥中高档房市场延续前两个月的活跃态势，成交量继续上升，增幅达10-15%左右，预计2005年二手房交易量将延续2004年下半年的态势。
随着市场可供选择的二手房源不断壮大，城镇化发展过程中，大量外来人口的涌入，使住宅需求日益膨胀，可以预见二手房市场持续趋旺。


房市预期看好、房价涨势趋缓


作为具有虚拟经济成分的房地产，很容易受经济景气和媒体渲染的影响，从而行成高涨、下泻的态势。在合肥，开发商、媒体和政府结成了一个默契，来共同维护合肥的房地产景气。银行虽然受垂直控制，实行了一些从严的政策包括加息，但相对来说还不足以对房价形成足够大的实质影响。消费者受政府的指导、开发商的诱导、媒体的引导，对房地产业的整体景气预期看好，从而使房屋的需求仍处于快速增长通道。
明年的合肥房地产市场将继续保持良好的发展势头，房价仍难下降。主要理由：一是，土地成本增加，合肥市所有的经营用地都必须到土地市场公开拿地。可以肯定房地产开发的前期费用会加大,开发成本增加。二是，拆迁成本加大，拆迁一直是开发成本中变数最大的一块儿，随着政府对拆迁户利益保护的力度越来越大，拆迁成本必然增加；三是，住宅结构的调整与品质的提高仍会拉动房价上涨。
为了平抑市场暴涨商品房房价，合肥市政府已决定划拨土地新建50万平方米“平价房”投放市场，政府对房价暴涨已给出了一个明确的用市场手段干预的信号。随着“平价房”以及相关宏观调控政策的逐步落实，2005年房价涨势将明显趋缓，预计全年房价走势仍然是上半年缓涨、下半年在高位盘整，与2004年的走势线相似，只是幅度较今年平缓。如果没有特别重大以外事情发生，预计合肥明年房价整体涨幅在10%左右，与2004年的暴涨幅度相比较减缓50%。但多层、小高层、高层、花园洋房、别墅等各建筑类别板块及区域间涨幅会有较大差异。（协助调查：安徽经典市场调查公司）