· 近日，国家发改委、统计局联合公布的全国70个大中城市房价监测结果显示，在国家宏观调控政策频繁出台的背景下，5月份，几乎所有被监测的城市房价都在上涨。
· 而合肥市房产局统计结果显示，合肥的房价自2005年国家宏观调控以来，一直稳定在3100元/平方米的商品住宅均价最近有所上扬，1~4月份，该市商品住宅类均销售价格为3115.6元/平方米，与2006年同期相比略微增长了1.23%。
· 根据以往的经验，合肥的房价总比热点城市的房价上升慢半拍，最近的温和上升是否意味着合肥房价上涨第二波悄然来临呢？
“滨湖概念”成热点
合肥市物价局房地产价格处处长曹成贵说，去年合肥市到该局备案的房地产开发面积为700万平方米，今年上半年备案的已经接近400万平方米，市场投放量有所增长。在备案价格上也有稍许上涨苗头，但幅度不大。这与国家要求节能、保温，建材建安成本上涨有一定的关系。
他透露，滨湖新区第一例商品房已达到预售条件。受滨湖新区建设影响，与其毗邻的合肥经济技术开发区东段的房价上升比较快，多层价格由去年的2200元/平方米上升为现在的2700~2800元/平方米。那里房价上涨较快还有一个因素是市区里的一些好学校牵过去拉动了房价。而大建设、大发展还会继续拉动合肥市的住房需求。
一家房地产公司的营销部经理沈泽涓告诉记者，合肥的房价肯定会在涨，现在地价在涨。前一段时间，某房地产公司刚拍到了一块地，起拍价是174万/亩，最后成交价是243万/亩，地价成本已经摊到了每平方米3000多元，如果房子做成后，虽然不能保证是高品质，但肯定是高房价，不会低于4500~5000元/平方米。
业内人士认为，合肥的房价上涨空间是有的，而且房价的趋势也是往上走，因为合肥的地价在省内是最高的，有的一亩地都拍到了150万到200万亩，仅地面成本就摊到了每平方米两三千元。从国际上房地产发展的规律看，人均GDP达到1000美元是房地产发展的上升期，1000~3000美元，房地产一直往上走，越过3000美元，房地产开始往下走，因为该买的都已经买过了。而我省的人均GDP才刚刚达到1000美元，因此房地产市场正进入上升期。(孙孝阳)
-记者调查
楼市悄然回暖
徐先生近日看中了位于合肥美菱大道上的某楼盘，但是让他意想不到的是，尽管在合肥家园网上那几套房子都是“在销售”的状态，但售楼小姐却告诉他，他相中的房子都已经被人预定过了。
23日、24日，记者在省城多家楼盘的售楼部看到，前来看房的人络绎不绝，每家售楼部都有好几拨人在现场看房。一家售楼部的销售员告诉记者，现在市场开始回暖，每天都可以卖几套房子出去。不像以前，好几天都没有动静。
市场回暖让房价也在小幅上升。周小姐告诉记者，她现在很庆幸，她几个月前买的铜陵路上某小区的110多平方米的房子还是值得的。当时她在网上看到一个人发的信息，因为考上了公务员要到外地上班，欲转让房号，但要求多收一万元。那个房子开盘的均价2700多元/平方米，加上这1万元，每平方米在2800多元。现在，那时的房价已经涨到了3000多元。省城某学校的刘小姐在马鞍山路某小区拿了两个房号，除了自己买了一套房子外，她将另一个房号转手挣了1万元。该小区房价也由去年开盘时的3800元/平方米涨到现在的4200元/平方米。
合肥市房地产管理局的统计数据显示，1~4月全市商品房登记销售面积为203.5万平方米，其中住宅面积为177.8万平方米，与2006年同期相比分别增长34.6%和39.7%；商品房平均销售价格为3388.63元/平方米，其中住宅类均销售价格为3115.6元/平方米，与2006年同期相比分别增长0.43%和1.23%。
合肥市房地产管理局庐阳分局工作人员告诉记者，目前该分局的二手房交易量比较平稳，每天的交易量在20多户，比去年调控前略有减少。因为该区的二手房交易主要是学区房，价格还在涨。在老城区以内的二手房，均价在4000~5000元/平方米，六安路小学、四十五中附近等学区好的房子，房价在5000元/平方米。(孙孝阳)
“房虫”在等待机会
某二手房中介公司安庆路店置业顾问王令伟告诉记者，他接触过几个“大房虫”，手上最多时有十几套房子。在国家宏观调控政策出台后，大多数的房虫在等待时机。
据介绍，该店一个月业绩在300万左右，在04、05年炒房比较热时，一般业绩在500万左右。现在的二手房交易市场5年以内的二手房只占两成左右。他说，在二手房交易中，如果房价要的过高，房主一般会承担税费，如果要价低一些，但总价也不会低于市场价，但税费一般由买方承担。实际上，各个税费加在一起，达到了11.8个百分点，比较重。受税费影响，原来该店周边的二手房均价在5000元/平方米，现在降到了4300~4400元/平方米，这是因为几所名校搬走后，对房价有一定的影响，大家在买房时更慎重了，但环境好、设施好、学区好的小区价格不降反升。
尽管如此，二手房销售最近明显回暖，合肥西区、南区、北区的成交量都比较大，小户型比较好卖，总价低，费用少，工薪阶层承担得起，一般在50~70平方米的两室一厅的房子。(孙孝阳)
业内人士称：楼市不会再现抢购风潮
尽管省城的楼市开始升温，但是大规模的市场投放量使得省城的楼市呈现供大于求的局面，在03、04年为了抢得一个好的房号，很多市民在楼市开盘时通宵排队，目前这些现象基本上不存在了，一些楼盘在开盘时也比较低调，不再举行隆重的开盘仪式。
位于合肥翡翠路上的一家楼盘的销售人员介绍，该楼盘二期在上周三刚开盘，却没有像前两年那样隆重地举行开盘仪式，而是低调开盘，也没有连夜排队抢号的情况出现。为了回馈客户，推进销售，二期中小户型的多层折扣价3100元/平方米，该小区一期楼盘的开盘价为3300元/平方米，尽管她说实际上最后销售的价格只有3000元/平方米，但这也说明随着市场销售压力增大，开发商已经在调低了销售预期，改变了过去二期比一期开盘价格高的现象。据介绍，在开盘之后，现在来看房子的一天有二十来拨。开盘当天销售了50套，现在每周可以销售四五套。不过，现在买房的大多是自己住，投资的很少。
业内人士认为，合肥的房价在全国均价的末尾，上涨的可能性大于下跌，但以什么方式涨，何时涨不好说，但肯定不会像03、04年那样出现疯涨抢房的现象。因为前一段时间合肥刚拍了十几宗土地，到今年年底，又将有十几个楼盘上市，合肥现在房地产市场明显供大于求。
一家房地产公司的营销部经理告诉记者，他们开发的楼盘在2006年年底开盘，当时的均价是2750元/平方米，现在提到了2950元/平方米，半年时间涨了200元，这样的涨幅在合肥是比较高的。这是因为当时开盘价格比较低，原本他们就是把价位定在2950元/平方米，为了把利润让给客户，促进销售，他们把价格放低了。除了成本这个底线外，房价定在多少要由市场说了算。房地产市场的价格营销策略一般都是实行低开高增，让已经购房的客户觉得自己购买的房子在升值。如果销售不出去，肯定会增加促销手段。合肥的房地产市场经过一场洗礼，投资客已经很少了，国家的政策也让这些人不便转手，只能持有。现在房地产市场可能带来客源的只能是有住房需求的人，主要是新生一代要买婚房。目前在房地产市场投资的人不到5%，95%都是以后安家的。市场供大于求，不可能疯涨。从销售情况也可以印证，以前房地产投资热时，大家是集中购买，一个楼盘很快会被销售大半，现在的客户购房则呈分散式，大多数房地产企业每个月的销售都比较平稳。(孙孝阳)
物价部门：支持购房者团购和砍价
合肥市物价局房地产价格处处长曹成贵认为，合肥房价大幅度上涨可能性不大，因为合肥已经形成比较成熟的价格体系，涨的主要是一些必然因素、某些市口比较好或者绝版房。
蚌埠房价之所以涨幅巨大，是因为基价低，只涨几十元，涨幅就比较大。而合肥已经形成比较成熟的价格体系，涨价主要是由一些必然因素导致的。实际上，国家的宏观调控政策在合肥的各个部门之间得到了积极落实，规范了房地产交易行为。05年、06年，合肥的商品住宅投放量比较大，总共有1400万平方米。而社会团购、集资建房、拆迁安置分流了一部分市场需求，合肥的房地产供求基本平衡。
他说，合肥现在城市中心在转移，原来都是在老城区周边发展，现在政务区和滨湖新区建设使得合肥的房地产市场中心向南发展，而在开发初期，房价相对要低，在新区买房比在老城区实惠。老百姓选择的余地和空间更大。
他还介绍，在2005年1月开始实行商品房销售一价清之后，合肥市的房价外收费基本上没有了，过去老百姓意见比较大的煤气和有线电视建安费、开户费及分解收费、搭车收费得到了制止，老百姓在买房时只需支付一个费用，那就是房价。购房者在拿到钥匙时，所有的项目都应具备使用条件，不得另外收费。目前，合肥市房地产市场销售平稳，销售速度有所减缓，外地购房的量很小，不再像前几年大批量地购买。这是受买涨不买跌的心理影响。
曹处长还说，物价部门对房地产市场上出现的砍价联盟现象比较支持。它与团购异曲同工，对购房者来说，在价格上赢得了实惠，对开发商来说，有利于资金集中回笼，缩短了销售周期。
房地产价格既然是市场调节价，就应该允许讨价还价，不能一方说了算。他表示，对于开发商频繁调价，制造恐慌气氛，物价部门也将进行干预，如果调价过高，将要求给出正当理由，并进行二次备案，否则将作为价格欺诈进行查处。(孙孝阳)
合肥楼盘需要两年“消化”
省城一家房地产公司的负责人告诉记者，尽管合肥的住房实际需求存在，而且量还比较大，但合肥房地产现有的开发量需要约两年的消化期，合肥的房价在今明两年不会有大幅度的上涨。
在经历了一系列的宏观调控政策后，从去年下半年到今年上半年，合肥的房价不仅没有上升，反而略微有所下降。开盘价3300元/平方米的房子，实际上2900元/平方米就卖了。不过，价格不可能明着降，因为谁也不敢带这个头，会采取减免物业费、送空调、送电视等进行促销。这与上海类似，在宏观调控政策刚出台时，上海的房价开始下降，不过在适应了政策之后，那里的房价又重新开始反弹。当然，合肥的房价虽然有降有升，但幅度都不大，总体上很平稳。
这位负责人分析，房地产市场是市场经济，受供求关系影响，如果供应量能够满足市场需求，价格就会保持稳定，合肥房地产市场目前的状况是供应量偏大。作为省会城市和中心城市，合肥商品住宅的均价在3200~3300元/平方米之间，还没有芜湖的商品住宅均价高，那边的均价已经达到
了3500~3600元/平方米。这让人觉得不可思议。实际上，这不值得奇怪，因为据有关部门统计，去年合肥市新开工的商品房面积只有100万平方米，而合肥新开工的商品房面积却多达1000万平方米，而需求有限，省直单位、市直单位包括一些院校都在搞集资建房，价格在2500~2600元/平方米，市场供应量有几万套，大大冲击了合肥市正常的房地产市场，有购买能力的市场蛋糕被切掉了，加上国家宏观调控之后，外地到合肥来购房的人也在减少。
在记者采访时，该公司的销售经理向这位负责人请示，安徽农业大学的6位老师在该公司购买了6套住宅，要求每套优惠4000元，他立刻答应了。他说，6个人在一起买，相当于团购，不过，这在2003年、2004年房地产市场火爆的时候，即使一个人买好几套房子也不能进行如此大幅度的优惠。房地产行业是资金密集型行业，一旦资金链断掉，非常危险。受宏观调控政策影响，一些房地产开发企业的资金周转出现了困难。现在合肥房地产市场上拍到的地转手的很多，也有开发商因为资金链断掉项目做不下去的。(孙孝阳)
来源：新安晚报 |
发表于 2007-6-26 11:07:40
