近期CPI及房屋销售价格指数同比涨幅
连续8个月CPI涨幅超过3%，市民对于CPI的关注程度甚至超过了银行利率。与此同时，房地产价格连年大幅上涨，这两个关系民生和国家经济的因素之间是否存在着必然联系？通胀还将持续多久？房地产在这个时期将扮演怎样的角色……
通胀与房价上涨并无直接联系
此轮房价的上涨主要有两部分原因，第一是与经济增长和城市化进程伴随而来的住房刚性需求增长，同时房贷的兴起和宽松的货币政策进一步刺激了自住和投资需求；第二是人民币升值预期导致大量外资流入。从2002年到2005年初，美元相对欧元贬值了约40%，大量的国际投资人将人民币资产作为避风港，房地产是不二选择。
随着通货膨胀预期的逐渐形成，房地产、黄金等实物资产又成为资金追逐的对象，价格继续上涨。因此，房价的长期大幅上涨，可能是CPI上升的诸多因素之一。
抑制投资需求、降低银行风险、提高保障性住房成调控主线
物价比房价是政府更为关注的问题，政府运用的一系列如调整利率、准备金等货币政策会对中国经济的各方面产生深刻的影响，打压房价不是单纯的政策意图。
2006年房价涨幅较为平稳，CPI指数在年底前依旧低位运行，政府出台的政策主要围绕规范房地产市场、抑制投资需求和对房地产供应的结构性调整，运用的调控手段是限制户型、增加交易税收、督催销售、限制外资，仅有一次上调贷款利率这个金融手段。
当CPI从2006年底开始上涨，并一直延续了整个2007年，此时，政府频频运用货币政策，5次加息，10次上调存款准备金率。在密集的政策作用之下，8月份CPI的涨幅有所缓和。而在房地产行业，2007年政府继续出台了增值税清算、《物权法》、限制外资等政策。可以预计，未来的房地产政策调控将继续向抑制投资需求、降低银行风险、提高保障性住房比例及规范各个市场环节的目标推进。
房地产产品是对抗通胀的良药
虽然通货膨胀给房地产市场带来了诸多不确定因素，但许多实践和研究表明，房地产在很大程度上能够对冲通货膨胀的风险，尤其是在高通胀时期。
房地产作为主要的居民实物资产，能够起到保值增值的作用，并且在高通胀时期，房地产的流通性也较高，使得房地产的投资属性充分发挥。只要存在更高的通胀预期，资金就会向房地产等实物资产聚集，又进一步推高房价，美国、加拿大等一些国家的房地产历史已经印证了这一点，而在我国，也有研究表明房地产投资能够有效对抗通胀。
住宅成为目前收益最好的物业
如果房地产行业整体具有抗通胀性，那么不同的物业类型抵御通胀的能力是否也会有差异呢？住宅、写字楼、商业、工业地产，究竟哪个是最佳的通胀抵御工具？
以美国为例，1984年至2007年，美国的消费物价指数约年均上涨2.8%，房地产市场年均综合收益率明显高于CPI增速。以截至2007年1月的数据看，写字楼的收益率是最好的，工业地产收益率略高于零售物业。而国内的房地产市场还未到成熟阶段，这导致不同物业之间的收益率存在着较大差异。监测北京、上海两个城市的房地产市场后发现，从2006年中期到2007年底，北京和上海的住宅销售价格和租金价格指数涨幅均高于商厦和写字楼，同时写字楼的租金涨幅高于商厦。所以住宅成了收益率最好的物业，这也反映了我国投资者较为明显的心理偏好。
警惕泡沫破灭的风险
虽然我们相信中国的房地产市场具有很好的抗通胀能力，但是国际经验已经表明，这并非万无一失之举。在高通胀末期，一旦主要资产价格泡沫破灭，房地产市场在第一时间受到影响，房价下跌，继而CPI急速下降，并且房价下跌的深度和调整的时间都将高于CPI，美国和加拿大上世纪70年代的高通胀末期的情形都印证了这一点。 |
发表于 2008-3-28 09:58:05
