商品房预售是房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。买期房可使购房人获得较优惠的房价，在房屋的户型方面有更大的选择余地。在目前房产市场交易活跃，买期房成了大多数居民主要方式。俗话说“眼见为实”，由于期房尚未成型，因而买家就要与发展商共同承担风险。为确保自身利益，购房者必须了解签定合同的有关知识。
首先，买期房最主要的当属查看与你签约方是否有预售许可证。凡符合以下条件预售商品房，经相关房产局批准才可上市：
1、土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；
2、土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；
3、取得商品房的建设工程规划许可证；
4、取得商品房的建设工程施工许可证；
5、商品房建筑安装工程的总投资已经完成25%以上，或者商品房的建筑基础工程已经验收合格；
6、已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；
7、已经与在上海注册登记的银行(以下称监管银行)签订了预售款监管协议；
8、已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。
购房者要确认自己所购之房在预售范围之内，同时预售合同的预售方必须是取得该预售许可证的房产开发公司，谨防“张冠李戴”。
其次是暂测房屋建筑面积。由于购房总价款是根据开发商暂测的房屋建筑面积计算的，因而直接影响到总价款的支付。这里先介绍计算建筑面积是如何计算的。
计算建筑面积的范围包括：
1、单层建筑物不论其层高均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒角以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。多层建筑物的建筑面积按其建筑面积的总和计算，其低层建筑物按外墙勒角以上外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
2、层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部等及相应出入口的建筑面积按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
3、穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。电梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然层计算建筑面积。
4、建筑物内的技术层(管道层、附层、夹层)是指房屋的局部层次，层高超过2.2米的，按其墙外围水平面积计算建筑面积。与建筑连接的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算建筑面积；独立柱雨蓬按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。有柱的车棚、货棚、站台等按其顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积。
5、突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算建筑面积。
6、突出墙外的门斗按围护结构外围水平面积计算建筑面积。封闭阳台、挑廊，按其水平投影面积计算建筑面积。凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
7、建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按柱的外边线水平面积计算建筑面积。无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一般计算建筑面积。
8、两个建筑物间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。
9、室外楼梯作为主要通道和用于疏散的，按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯的，室外楼梯按其水平投影面积的一半计算建筑面积。跨越其他建筑物、构筑物的高架单层建筑物，按其水平投影面积计算建筑面积，多层者按多层计算。
10、原始设计为假层(含顶层阁)屋面全部翻高后，前后墙沿口到楼板高度超过1.8米的，按实际计算建筑面积。
不计算建筑面积的范围有：
A突出墙面的构件和艺术装饰，如：柱、垛、勒角台阶、无柱雨蓬等。
B检修、消防等用的室外爬梯。
C层高在2.2米以内的技术层、夹层。
D构筑物，如：独立烟囱，烟道、油罐、水塔、储油(水)池、储藏、地下人防干、支线等。
E建筑物内外的操作平台、上料平台，及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。
F没有围护结构的屋顶水箱，舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。
G单层建筑物内分割的操作间、控制室、仪表间等单层房间。
H层高小于2.2米的地下室、半地下室深基础地下架空层、坡地建筑物吊脚架空层。
I岗亭、警亭、书报亭等。
J里弄房屋后天井内的天棚。
K利用马路、通道及隙地所搭棚架。
L阁楼。
M房屋的平台、晒台、花台、屋顶平台等。
暂测面积与实测面积的误差问题是购买预售房非常注意的一重要问题(在房屋交付时，房屋建筑面积应以上海市房屋土地管理局认定的测绘机构实测面积为准)。有以下几方面的规定：
1)、因按规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。
2)、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，在征得购房人同意并报规划管理部门审核批准，与购房人签订本合同变更协议，按变更协议支付房价款。
3)、除上述情况外，在签订预售合同时，需与开发商就发生暂测面积与实测面积不一致情况时的权力及义务作具体约定。如：总房价保持不变的误差范围，超过此范围的处理，购房人有权终止合同的误差范围及还款方式及利息的计算等。特别“购房人有权终止合同的误差范围”的确定。有些房产商在预售合同只写“如交房时，房屋面积有增减，其价款根据实测面积多退少补”，表面上合情合理，但当实测面积大大超出暂测面积，购房人感到难以承受时，就无法保护自身利益了。根据法律规定“预售合同另有约定的，从其约定”。《民法通则》此条款应如此表述“误差在3%之内(含3%)，视为正常误差，但误差部分应按实际面积在合同中规定的单价重新结算；若误差超过3%，则视为卖方违约，卖方应承担约责任。”
此外，在填写暂测面积时，除了要填上总的建筑面积外，也要将套内建筑面积(自用面积)及公用分摊建筑面积填上。因根据规定，自用面积与公用分摊面积出现暂测与实际误差时，购房人承担的责任不同。
关于价格、收费、付款额同的条款是我们应关注的另一重要方面。价格条款应比较明确，应有相应的细项约束发展商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，因而当事人应在合同中明确支付的方式和期限。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。开发商建设工程进度延期，购房者的付款日期也相应顺延。同时，还应明确发生违约情况时的双方的权利和义务。如购房者未按合同约定的时间付款，处理，须与开发商具体约定逾期利息及追究违约责任的方案。在开发商未能按合同约定期限内将该房屋交付，购房者有权向开发商追索逾期利息及追究违约责任的方案。值得注意的是两项权利和义务的约定，应是对等的、公平的。
已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。有关的违约责任应在合同条款中与售房人明确约定。
有关房屋质量问题是近年来房产纠纷中一个很主要的方面。根据国家建设部的有关规定，上海市率先从1998.8.15起在全市推行“两书”制度，即《商品住宅实行质量保证书》、《住宅使用说明书》制度，购房者在签订和同时，应认真推敲两书的内容，并将《质保书》作为合同附件，使其与主合同具有同等的法律效力。房产开发商一旦签发《质保书》，就必须守信履约，否则，就会受到法律和经济的制约。这样，购房者就可以在将来出现质量纠纷时，得到法律的有效保护。购房者在签合同时可以详细地把质量要求写进合同附件。如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。在发生质量问题时的处理办法，特别是责任范围及赔偿额度的确定，必要时可在补充条款中明确。同时还要与售房人确定工程质量问题的鉴定单位，鉴定应具有相应的资质，对鉴定意见的公正性确切保证。
关于不可抗拒力。房产销售合同有关违约责任的条款一般都有“销售方遇不可抗力导至逾期交房，不承担责任。”这样的表述。我国《民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、火灾、战争等。”依照此法，房产买卖合同中设定有关了延伸、扩张。但售房方不能把发展商自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计不周密修改方案等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为、政府行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
在与售房人达成购房意向后，购房人可与售房人签署预售合同。建设部与国家工商局于1995年6月联合下发了商品住房销售合同示范样本。该合同样本载明了《城市房地产转让管理规定》的主要合同条款，并注重维护消费者的合法权益，是内容较为全面、公平的格式合同。消费者购房时，既可以参照该合同范样本，也可以直接用示范样本与开发商签约。消费者可以到以下部门取得该合同示范样本：(1)各地工商局合同管理部门；(2)各地建委开发办；(3)各地房管局市场处。
房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送交房地产交易管理机构。对不符合规定条件或者手续的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人；对符合规定条件和手续的，房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产登记机构，在5日内由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定登记备案。并由房地产交易管理机构书面通知当事人领取经登记备案的预售合同。
办理预售登记对保护房屋交易双方权益十分重要，对履 |
发表于 2009-8-7 17:46:16
