【策划人语】
事件改变我们的生活。
第二期的《上证·地产投资》年终特辑，我们为您带来了这一年楼市的十大事件。这些事件，有些成为市场发展的转折点，有些凝聚了一个庞大群体的悲喜冷暖，有些至今留在街头巷尾，有些已经成为心底的回忆……
我们一起走过，一起继续被事件改变的生活;
我们回顾它们，也让我们明确自己今后的方向。柯鹏）
调控战役
潜台词：13道令重构楼市
2006年5月17日，这个日子必将被正在经历房地产市场调控的人们长久地记忆着。这一天，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，正式提出促进房地产业健康发展的六项措施，史称“国六条”。
消息即出，可谓四座皆惊。以开发商、代理商、中介商为主的相关企业，地方政府，普通百姓，专家学者等一时群起。“紧急会议”是无论外资企业或内资企业在听到“国六条”后的相同做法。“我们几乎是第一时间将‘国六条’内容传到了美国总部。”一位外资房地产投资服务企业的工作人员称。政策出台当天，一线城市各大媒体无不倾力上阵，信息大战的背后是市场的关注与震动。
但是，缘于以往，尤其是去年调控的效果有限，各界在纷纷研判“国六条”政策影响时，不无置疑与观望。其时，“国”字当头的房地产调控早已在去年展开。新老“国八条”反复重申了稳定价格与整治秩序的原则，但整个2005年，除了上海等少数城市投资热情有所抑制外，多数城市房价愈涨愈甚，固定资产投资热情、银行放贷热情一股脑儿持续高涨。
于是，在“国六条”出台后，记者在采访中频繁听到的声音是业界“谨慎乐观”和“效果有限”等说法。但确实不乏有识之士直接断言，住房保障与土地政策的调整将从根本上解决楼市矛盾，“国六条”也将因此成为调控史上的标志性事件。
此后的发展证实了这位专家的判断。囊括了九部委的调控大军在短短6个月中陆续出台13个房地产调控政策，涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序，甚至反腐等各环节，市场终于感到了一场史无前例的调控风暴正山雨欲来。
虽然此间一些政策引来市场和一些地方政府的质疑与对抗，但是随着中央相关部门及时明确的说法，几乎全部政策正在向原有既定方针推进：既顾及市场规律，又坚守调控底线，中央的调控立场不过不失且日益成熟。
“半年过去了，虽然有些政策对楼市的影响还没有显现出来，但是我们确实已经认可了一个必然趋势，那就是中央对楼市的调控决心不可动摇，住房结构、土地、价格等楼市环节无一不会在未来有根本性的变化，结果是这个市场的权力与利益将重新梳理与分配。”易居研究院信息中心副总监于丹丹这样表示。 （记者 于兵兵）
顺驰旋涡
潜台词：开发商卖己求生
被王石称为“害群之马”的顺驰集团总裁孙宏斌，在2006年再度成为风云人物。
曾经在2004年全国住交会上信誓旦旦实现年销售额超百亿元的孙宏斌，在2006年以12亿多的超低价将顺驰55%以上的股权拱手让给了香港上市公司路劲基建，颇有“低三下四”之势。
根据路劲基建公告披露的转让细节，此次转让采取了繁杂的“多步期权行权”方式。步骤一：路劲基建以直接贷款的方式先贷给顺驰5.7亿元，以解燃眉之急。此后，顺驰资产被重新划分为顺驰A和顺驰B，分别包含顺驰系中项目优质、财务清晰的一部分资产，和顺驰系中项目股权财务繁杂的另一部分资产。步骤二：路劲基建在充分调查资产状况的情况下行使顺驰A55%股权的收购权。若收购过程顺利，同时顺驰B的调查结果允许，路劲基建推进步骤三，即收购顺驰B55%股权。此间，路劲基建可在调查推进过程中随时中止行权，顺驰却无此权利。
在中国房地产企业的资本运作案例中，这显然是一个史无前例的繁杂案例，背景完全出于收购方路劲基建对顺驰资产状况的高度警觉，但是又积极看好内地楼市发展。“顺驰有的是土地资源，这在众多手握重金却无处拿地的企业和基金眼中，确实十分诱人。”一位持续关注顺驰发展的房地产界人士称。可见，顺驰案例确实将在中国楼市史上占有自己的位置，孙宏斌高调拿地、大胆负债的做法至今仍在业界褒贬不一。
“如果不是遇到了宏观调控，孙宏斌的战略推其成为国内第一地产企业的设想并非不可能实现。”上述人士还称。“顺驰就差这10个亿。”与路劲基建合作之初，顺驰中国董事长兼CEO汪浩的感慨多少有些悲壮。截至发稿时，路劲基建已经在原有承诺基础上两次追加贷款，看来，顺驰的资金缺口不止10个亿，路劲基建也似卷入了一个顺驰的资金旋涡，双方的合作历程将愈加难测。
一时或许还无法说清顺驰之路究竟是“害群之马”还是“有益借鉴”。但有一点可以肯定，在中国楼市市场化的进程中，“顺驰们”的道路具有极大的代表性。
限外炒楼
潜台词：外资楼市投资转型
面对外资的难挡热情，2006年7月份，国家建设部等六 部委发布了“171号文件”限制外资炒楼。然而，时近年底，外资机构投资者在短暂的蛰伏后，依旧没有收手或暂停的迹象。“限制外资炒楼，现在的情况更像是限制外来个人买房，特别是买多套房，但是对于海外基金这些机构投资者影响不大。”一位专家一言以蔽之。
应该说，在政策刚刚出台的7月份，无论是外资个人还是机构，都是心存疑虑，房地产市场的个人房产买卖锐减，整幢楼盘的大宗交易也鲜见。但是，随后的情况是，各地“限外”细则迟迟不出，这导致不少外资个人买卖房产业务不得不“因地制宜”，有的暂停甚至冷冻，有的还是照常办理，地方乱象不少。另一方面，外资机构投资者迅速探清了形势，发现市场依旧可以进入。“主要还是流程方面的问题，多办一些注册的手续、费些周折，还是可以的。做到长线投资的转型工作秃谩！币患液Ｍ饣?鹄献苤毖圆换洹?
于是，海外基金继续在中国房地产市场排兵布阵。仅以上海房地产市场为例，8月份之前便已诞生了15个大宗收购案例。外资收购项目，牵涉到写字楼、住宅、商铺、酒店式服务公寓等各种物业。而国家统计局的数据显示，上半年我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%；而三季度的统计数据显示，利用外资金额上升到259亿元，同比增长更是达到46.6%。
与此相呼应的是，北京、上海、广东等地的“限外”细则即将出台的消息连绵不绝，事实却是半年来也没具体的方案落地，真是等得购房者“花儿也谢了”。在北京，外籍人士以及港澳台人士购买住宅处于事实上的买卖登记暂停状态，业内人士称，“限外”效果略有显现，但对京城楼市的实际影响并不大；在上海，各大区域情况不同，照旧办理的局面大多在维持，但是住宅和商办用房、外籍人士以及港澳台人士的对待也不尽相同。
一个问号在越来越多的房地产业内人士心中浮起并且越来越大———这“限外”，到底限了谁的路？（记者 柯鹏）
税赋来袭
潜台词：多管旗下、多元调控
对二手房交易强制征收20%个人所得税的规定，被业内外一致公认为最具杀伤力的调控武器之一。
从调控力度上来看，该政策直指交易环节的利润部分，对于抑制投机获利无疑相当有效；从市场反应来看，三番四次的试点，更是从反方向印证了该项政策的力度性。用之有度，获益匪浅；用之过滥，反伤其身，对于这则税收利器的使用，相关部门的态度始终小心翼翼。
“交易个税的出台在卖方市场主导之下进行，容易出现‘转嫁’避税，反而会有反作用。”一位业内专家认为。据了解，此前杭州率先施行个税期间，大量转售为租的房源推向市场，租金反而因为供应量的增大微量上调，充分显示出当时卖方对市场的信心预期。
但在2006年，这种情况不会重演。
消息一经确定，一石激起了千重浪。8月1日大限来临之前，各地楼市纷纷上演避税大战。仅在7月28日一天，北京市西城区房屋交易中心的二手房纳税接待人数，较之平时增长了6倍；7月底的那几天，上海二手房市场的平均交易量增长了30%-40%，几乎达到之前25天的交易总量。
然而到了最后却峰回路转，政策出现了可以选择的余地，即房产交易者可以选择按照差额征收还是总额征收，合理避税的空间产生了。姑且不去讨论这种结果的发生是出于保护市场，还是信息沟通不明，抑或是保护某种利益。在营业税基础上的进一步深化的个税强征政策，就某种程度来说，市场的心理影响力毕竟是达到了。
除个税外，契税、营业税的加强征收也对市场形成不小的一击。“从今年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，按售房全额征收5%营业税。”在九部委“十五条意见”中，这句话的分量与新住房项目70%面积建小户型的说法，一并被市场认为是最有影响力的实质性动作之一。正式实行后，房产中介普遍表示，营业税的打击直接导致二手房交易大量减少，并且效果呈现出持续性。
业内人士指出，自2004年调控政策陆续出台以来，今年的调控力度更趋向多元化、全面性，抑制投机、投资需求，鼓励自住需求增长，已经使得原先的卖方市场趋向平衡。此时再加上税收砝码，巩固调控效果的作用显而易见。（记者 唐文祺）
暴利争论
潜台词：民众呼吁成本公开
房地产业到底有没有隐瞒利润？房地产业到底有没有所谓“天大”的暴利？房地产成本应不应该公开？随着宏观调控步步深入，这些争议已久的话题再度在今年爆棚，不少政府机构、开发商、专家和普通购房者，或主动或被动地席卷而入，形成一场旷日持久、至今没有完全定论的全民大论战。
“瞒利”的话题由财政部的一则公告引发。《中华人民共和国财政部会计信息质量检查公告（第十二号）》显示，部分房地产企业会计信息失真严重。39户房地产开发企业共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元；部分房地产企业存在较为严重的偷漏税问题，少数企业甚至通过虚构业务、编造合同等手段骗取银行信用。据了解，这39家房企的账面利润率为12.22%，而查出的实际利润率为26.79%，有的企业实际利润率甚至达57%，比上报的平均利润率高出近三倍。
不少专家指出，从行业的特殊性及横向比较而言，房地产与建筑业是公认的商业贿赂问题突出的行业之一。除了隐瞒利润外，部分房地产商利润还大量外流到合资合作方、中介或关联个人，加上数额巨大的灰色支出，使得在房价暴涨的背景下，一些房地产商的报表利润涨幅并不明显。
“瞒利”一被揭发，直接后果是引发了暴利大争论。不少媒体援引开发商的内部数据说明，开发商的不少项目利润高达100％；一个中国最贵楼盘汤臣一品的房价，竟然是原来地价的26倍。但是被指责的另一方却并不认账，以任志强为代表的开发商们自己也弄出一份报告，强调开发商的利润只是国内中等水平，房地产开发成本不应该被公开。
随后，媒体报道，一场针对房地产业的稽查风暴在一些主要城市展开。据称，不少房地产企业和楼盘项目正在或已经接受开发资金、原始资料、税收等方面的调查。房地产市场一时风声鹤唳，更被业内认作是此轮房地产调控的新重点。
暴利和成本的争论，在调控的大背景下变得超出以往地备受关注，至今也没有止息的迹象。（记者 柯鹏）
融资浪潮
潜台词：非常时期、资金为王
信托、基金、典当、委托贷款、合作开发、产权交易……在市场看来，开发商在银行开发贷款以外的融资方式还真不少，而今年开发商身影频现的地方还要数股市。
上周，已在香港上市的上海置业（1207.HK）又宣布，考虑将旗下合资公司上海金罗店开发有限公司分拆独立上市，募股所得将用于发展新项目。在业内人士看来，分拆项目公司上市也是国家收紧银根后开发商的一个新动作，也许还代表着以后开发商的一种融资趋势，从7月的世茂房地产(0813.HK)到10月的瑞安房地产（0272.HK），它们在香港股市的成功登陆已经给内地开发商树立了榜样。
另外，2006年新跑去香港上市的开发商也不少，从浙江绿城（3900.HK）到盛高置地（0337.HK），大家似乎都希望快点尝到资本市场的甜头。
即使已经上市，开发商也没闲着。一会是世茂房地产宣布计划通过摩根士丹利及高盛安排发行5亿美元票据，一会是绿城中国公布将与摩根大通及瑞银签订发行本金总额为4亿美元的7年期高级票据，还有合生创展（0754.HK）表示配股集资9.8亿港元等等。
“调控环境下，为了未来一阶段的运营发展，房地产企业必须打开融资途径，无论是发债还是配股，为了补充流动资金，总归是能利用的手段都可以试起来。”市场人士表示。
分析人士也指出，因为调控的影响，银行对房地产企业惜贷或者是不贷，而信托、REITs等融资渠道的要求也更加严格，在这种情况下，具备融资优势的房地产上市公司还是要积极挖掘资本市场内的潜力的。
不过，房地产业内人士也表示，随着调控进一步发挥影响，行业洗牌整合之势愈加猛烈，开发商虽然都知道资金为王，可对那些中小型房地产企业来说，已经很难涉足资本市场，今后势必是汰弱存强。
“以后能够活下来的开发商只有三种：已经上市的、将要上市的、准备借壳上市的。”上海道邦投资管理有限公司董事总经理林荣时更是这么认为。 （记者 李和裕）
限价回购
潜台词：市场呼唤公平透明
在2006年的楼市中，“限价回购”也许不是被普遍熟悉的事件，但是在中国楼市的风暴中心之一———北京和上海，这个事件人人皆知。
9月20日，北京国土资源网上悄悄挂出一个称为白家庄地块的出让信息，这一地块即是引发此后京城限价回购争议的源头。此后不久，有京城地产大腕潘石屹、任志强等和上海一些房地产开发企业负责人共同参加的大讨论通过京沪连线的方式在网上直播。
事情缘于挂牌文件中的限价回购条款，文件称：该地块建成后的5000平方米商业物业和8000平方米办公楼物业需要以12000元/平方米的价格由一级开发商北京恒世华融公司回购。而按照目前该位置的市场价格，商用物业的单价在40000元/平方米左右。“如果按此执行，二级开发商的直接收益损失在2个亿。”北京一家房地产开发企业财务人员称。
随着业界质疑增多，北京市相关部门出具了一份关于限价回购的解释性说明。大致为：白家庄地块属于“8·31大限”前拿到的土地，根据相关政策，没有及时开工的项目已经被政府收回后重新拍卖，而有关回购的说法在8·31前就已经由当时的一级开发商向其他企业有所承诺。
“目前的问题是在8·31之后，以前的回购承诺是否仍然需要政府的保护。”上海资深房地产评论人蔡为民称。如果土地收回是旨在调整市场的强力政策，以维护土地招拍挂市场的透明度，这些原来存在于市场的承诺就应该由原开发商自行承担损失。“最可怕的是，如果一级开发商同时参与挂牌竞争，他们的优势将非常明显。”任志强等在当时的网上讨论中称。
没有想到的是，任志强之担心一语成谶。11月1日，就在结束挂牌的最后一天的最后几十分钟，一级开发商下属企业北京嘉铭房地产投资有限公司第四次刷新价格。耐人寻味的是，本应进入各家开发商竞价阶段的正常程序因其他开发商均未出现而取消，嘉铭房地产顺利摘牌。
“我们是如此期待一个透明公正的土地招拍挂制度，毕竟土地出让不仅是开发商的生命线，也是这个市场健康发展的生命所系。”京城一位知名房地产开发商称。（记者 于兵兵）
集体退房
潜台词：疯狂后的代价
毫无疑问，房价下跌是退房风起的真实起因。
2006年9月底，上海市宝山区法院作出一审判决，允许66名大华集团“水岸蓝桥”楼盘的购房者解除购房合同，开发商则应退还房款。加上此前判结的20例，一共有86名“水岸蓝桥”的购房者要求退房成功。
上海发生的这场退房纠纷备受业内瞩目。一是这是近5年来上海首次出现的退房集体诉讼，并且以往在市场内显得“弱势”的购房者获得了压倒性的胜利；二是这几十名购房者宁愿承担3万至4万余元不等的违约赔偿金也要退房，而开发商面临着收回86套价格“缩水”的房屋、退还约1.2亿元购房款的巨大压力。这些都如同给发烧的楼市泼上了凉水、敲响了警钟。
退房事件的影响还远没有结束。据市场人士介绍，“水岸蓝桥”的纠纷从2005年年底就开始在上海楼市掀起波澜，一时间更是退房声乍起，发生购房者集体要求退房事件的楼盘不下十个。并且不光是在上海，其他地方的楼市也存在退房风波。
“除了直接走上法庭，更多的还处于交涉阶段，如购房者拒绝收房等，不过‘水岸蓝桥’一案的确给了我们很大的借鉴与警示。”有处理过此类纠纷的律师直言不讳，“我接触到一些购房者，一开始可能还是挑楼盘的毛病，再结合合同约定要求退房或赔偿，但说到底还是调控后价格产生落差的影响。”
开发商的态度则愈加谨慎。“楼市当然也是有风险的嘛，不过调控后购房者与开发商之间的矛盾更多地暴露出来了。”房地产开发企业的负责人坦言。市场分析师则指出，开发商最担心的是资金链，一旦退房成潮，对因调控趋紧而面临资金压力的开发商而言更是雪上加霜。
还是一些“局外人”总结得有理：这都是为曾经的疯狂所付出的代价。对开发商来说，退房事件是一次惨痛的教训，因为在那房价节节攀高、楼市疯狂过热的日子里，他们没有或者说根本不愿预见房价下跌的风险，更没有做好经营风险的准备；而对购房者来说，应该也要意识到，从通宵排队抢购到对簿公堂退房就是楼市价值回归的一个缩影。
在这场博弈中，让不理性者通过“割肉”接受一次市场经济的洗礼，未尝不是件有积极意义的事。（记者 李和裕）
问题按揭
潜台词：金融风险加紧防控
“姚康达”的一夜成名，来源于2004年的一次审计事件，当时中国工商银行上海外高桥保税区支行向该人士发放个人住房贷款7141万元人民币，资金被用作购买128套住房。事件暴露之后，“姚康达”便成为利用银行贷款炒作房地产事件的代名词。
2006年，新的“姚康达”再次现身。知情人士介绍，2004年下半年至2005年一季度，同样有通过炒作房产获利的人进入楼市，当时正值上海房地产市场的顶峰时期，其便一举购下110套分布在市中心区域的高档房源。至于购房资金，除去平均不到8%的首付之外，这位买家居然在反复抵押之后从银行获得了6.5亿元的贷款支持。
当然，在楼市逐渐回复理性之后，这些曾经的“弄潮儿”追涨的最后结果便是黯然出局，由银行来处理这批所谓的不良资产。虽然，上述买家在贷款过程中通过高估房产价值的方式究竟骗贷套现了多少仍然是个未知数，但银行在接手处理资产时，不得不吞进近9000万元的坏账，这就是国家一直在强调重申的需要提防的金融风险。
两个“姚康达”的不同之处是，前者是东窗事发之后的公诸于众，后者只是市场人士的揭露。而在商业银行始终处于加大控制风险力度与完成业绩指标之间的“两难”情绪中，又有多少“姚康达”事件依然潜在水中？
2006年2月，上海银监局公布的《2005年上海中资商业银行房地产信贷运行报告》披露，至2005年12月末，上海个人住房不良贷款余额达15.48亿元，不良贷款率已达到0.58%，比3月末上升0.17个百分点，升幅明显。各家商业银行在年关将至的时候，再次选择了刹车。“针对商业房产的放贷已经基本停止，个人放贷除非有非常好的资质或者是首次购房者，才会考虑略微放宽一些。”一位银行人士告诉记者。
应该说，这两年来的房地产金融风险的确尚在可控范围内，但是，前几年的历史遗留问题正在逐步呈现。重要的是，如何在目前的市场情况下仍保持审慎，在房地产开发业务和个人房贷业务方面，继续加好那一把锁。（记者 唐文祺）
来源：上海证券报 |
发表于 2006-12-8 16:20:24
