出租出去几套房，这几天李铭想去看看。有一套房子是李铭在一年多前以较为低廉的价格租出的，租客是一位年轻女白领。当时租客对李铭说，自己工作较忙，只是晚上回来睡睡觉而已，而且周末还有阿姨来打扫。李铭觉得这种情况对于房屋损坏度不大，因此同意了对方的提议，在租金上做出了一定程度的让步。
在实际出租过程中，租客每个月按期将房租打到李铭的银行账户，水电煤物业费也没有任何拖欠，也从来没有就房屋质量问题麻烦过李铭，因此李铭一直觉得比较放心。一年多来也没有想到要去“视察”一下，但这一次除了心血来潮之外，还想顺便关心一下房屋的使用程度如何。
哪知现状却让李铭大吃一惊：房客竟然是三个大学生，屋内杯盆狼藉、凌乱不堪，根本没有所谓的“阿姨打扫”的迹象，地板上还有被烟头烫过的痕迹。李铭顿时傻了眼，当然要询问清楚几个大学生的来历。几个大学生不相信李铭就是房东，反而提出房东是一个年轻女子。追究了半天才知道，原来那个女租客只住了两个月，便转手多加了1500元租给了三个大学生。气急之下，李铭就通知这名租客要求解除合同，并要求大学生立即搬出房屋。但租客则认为由于合同中并没有约定不能转租，因此要求履行租赁合同直至期限届满；大学生们表示他们的转租合同并不是和李铭签的，所以无权要求他们搬出房屋。
律师意见：
本案所涉及的是房屋租赁合同中的转租问题。根据《合同法》的规定，未经出租人同意，承租人转租房屋的，出租人有权解除租赁合同。
尽管李铭和租客的租赁合同当中并没有约定不能转租房屋，但租客在没有经过房东同意的情况下，作为法定义务不能转租房屋。因此按照相关法律规定，一旦租客擅自转租了房屋，李铭有权根据法律规定解除合同。
由于李铭可以行使法定解除权解除与租客之间的租赁合同，因此，承租人在租赁合同被解除之后就丧失了对于房屋的使用权。同时，作为次承租人的三个大学生同样丧失了该房屋的使用权。所以，李铭有权要求三个大学生迁出自己的房屋。但是，李铭对于租赁合同的解除并不导致三个大学生与租客之间的转租合同无效，三个大学生可以依据转租合同要求租客承担相应的违约责任，以及对无法继续履行转租合同的损失进行赔偿。
(□连晏杰 作者为新华律师事务所律师)
来源：上海证券报 |
发表于 2007-1-26 10:38:31
