最近，关于房价和地价谁推高了谁的争论开始出现：到底是高地价导致了高房价，还是高房价导致了高地价？对此，社会各界有两种截然不同的意见。一种认为政府实行的土地招标拍卖挂牌制度导致地价大幅上涨，从而由成本推动导致了房价的上涨。另一种认为是房屋市场的供不应求，导致房价上涨，从而使开发商对土地的需求增加，然后才造成地价的上涨。那么真实的情况到底是怎样的？
从经济学角度看，租金被用来泛指供给固定的生产要素或资源的价格。土地作为一种供给数量相对固定的生产要素，其价格就是其获得的租金，租金大小完全取决于土地需求状况，而土地需求又是一种引致需求，它的需求取决于房产的需求。土地所有者作为一种供给固定的生产要素所有者获得的租金的大小取决于使用这种要素生产所获得的超额利润的多少。使用某块土地开发的房产价格越高，超额利润越大，相应地土地价格越高，而房产价格越低，超额利润越少，土地价格也就越小。这里就可以看出不是因为土地价格低，房价才低的，而是因为房屋的需求低最终导致了地价低。
由此可以看出：土地价格高的根本原因是房价上涨，房价上涨形成的超额利润最终将在土地“租金”上升中体现。从这个意义上来讲，是房价上升导致了地价的上涨。
此外，土地的招标拍卖挂牌制度只是土地价格的一种发现方式，是一种规范化的市场运作。这种土地出让制度的改革也会在短期内推动地价房价的上涨。主要原因在于房产开发商已经习惯了高利润的日子，要他们一下子面临利润率较大幅度下降的局面，他们肯定不会轻易接受的。他们可能会抬高房价试图将这部分“成本”转嫁给消费者，并且还要将这种涨价的责任推到政府身上。另外，由于在目前房价不断上涨，房产商再夸大这种土地出让制度造成的影响，给广大消费者和投机者以房价还要大幅上涨的预期，进一步促进房地产的投机需求或者提早的真实需求。房产的需求曲线继续上移，房地产的泡沫加重。
尽管说土地出让制度的改革对房价产生影响，但这种效应是短期的。影响程度大小还要看社会对这种改革的预期，这个因素影响了房产商提高价格转移负担的能力。
另一方面，土地是一种供给固定的生产要素，但是我国的现有土地制度造成了这样一种现象：土地供应是可变的，只不过不是一条随价格上涨而增加的斜线，而是整个曲线平行移动。我国的土地全部是国有的，土地的使用还要符合城市的整体规划（国外大多数城市都有这种制度，但是相对固定和公开的）。所以，这种情况下房屋用地的供应就不是固定的，而是可变的，政府可以控制市场上的土地供应量。也就是土地的供给曲线可以平行移动，这种移动与价格的关系不大，主要受到国家政策的影响。而国外在土地私有和规划固定的情况下，住房用地的供应实际上是一个固定的曲线，不能左右移动的。
正是由于这个原因，在中国还有一种可能是地价上升导致房价上涨。土地供给曲线是可以移动的，土地供应的变化会影响地价的变化，进而影响房价。土地供应的减少，会导致地价的上升，地价上升导房产开发成本上升，房产商的供给曲线将下移，最终导致房价的上升。土地供应的减少也会对房屋的消费预期产生影响，助长房屋的投机需求，进一步抬高房价。因而，土地供应量变化也将对房产价格产生巨大影响。
来源：江淮晨报 |
发表于 2007-7-13 15:53:58
